집주인이 보증금 안돌려줄때 해결법

최근 부동산 시장에서 깡통전세 문제로 고통받는 전세 세입자들이 많습니다. 집값이 하락하면서 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있는데요, 이럴 때 전세 계약이 만료됐음에도 임대인에게 전세금을 돌려받지 못하는 세입자는 어떻게 대처해야 할까요? 오늘은 전세금을 안전하게 돌려받는 방법과 필요한 절차에 대해 정리해보겠습니다.

 

깡통전세란 무엇일까?

깡통전세는 집값이 전세금보다 낮아지거나 거의 차이가 없는 상황을 말합니다. 예를 들어, 집값이 3억 원인데 전세금도 3억 원이라면, 집을 매각해도 전세금을 돌려줄 수 없게 되죠. 이러한 경우 전세금을 회수하기 어려워 세입자들이 큰 불안을 느끼게 됩니다.

 

최근 집값 하락으로 이러한 깡통전세가 더욱 문제가 되고 있습니다. 특히 집주인이 여러 채의 집을 임대하는 경우, 한 번에 모든 세입자에게 보증금을 돌려주기가 어렵기 때문에 세입자가 위험에 처할 가능성이 큽니다. 이러한 상황에서 세입자는 법적 절차를 통해 문제를 해결할 수 있습니다.

 

깡통전세 확인방법

 

전세금을 돌려받는 법적 절차

전세금을 돌려받지 못했을 때 세입자가 사용할 수 있는 주요 방법은 임차권등기명령 신청, 지급명령 신청, 그리고 경매 신청입니다. 각각의 절차를 자세히 알아보겠습니다.

1. 임차권등기명령 신청

임차권등기명령은 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 상황일 때, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 필요한 절차입니다. 대항력과 우선변제권이란, 집주인이 부동산을 매각하거나 집이 경매로 넘어갈 경우에도 세입자가 전세금을 우선적으로 보호받을 수 있는 권리입니다.

 

하지만 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 가게 되면, 이 대항력과 우선변제권이 사라지게 됩니다. 이를 방지하기 위해 임차권등기명령을 법원에 신청하여 해당 부동산의 등기부등본에 임차권을 남길 수 있습니다. 이 절차는 임대인의 동의 없이도 진행 가능하며, 이를 통해 이사를 가더라도 전세금을 보호할 수 있습니다.

2. 지급명령 신청

전세금 반환이 계속 지연되거나 집주인이 반환할 의사가 없어 보일 때는 지급명령을 신청할 수 있습니다. 지급명령은 임대인에게 전세금을 돌려주도록 법원이 명령하는 절차입니다. 이를 통해 세입자는 법적으로 전세금을 돌려받을 권리를 확보할 수 있습니다.

 

지급명령은 비교적 간단한 절차로, 임대인을 직접 대면하지 않고도 법원에 신청해 처리할 수 있습니다. 이 명령이 내려지면 임대인은 법원 명령에 따라 전세금을 반환해야 하며, 그럼에도 불구하고 전세금을 돌려주지 않으면 강제집행을 신청할 수 있습니다. 지급명령 이후에는 지연이자가 붙어 세입자가 손해를 최소화할 수 있습니다.

3. 경매 신청

전세금을 돌려받지 못한 상황이 지속된다면, 세입자는 경매 신청을 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 경매는 집을 매각하고 그 매각대금에서 전세금을 회수하는 방법입니다. 경매를 통해 집이 팔리면, 세입자는 임차권등기명령을 통해 우선변제권을 유지한 상태에서 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

 

경매 신청은 최후의 수단으로, 임대인이 끝까지 전세금을 돌려주지 않을 때 사용됩니다. 이 과정에서 임차권등기명령을 통해 세입자는 다른 채권자보다 우선적으로 배당받을 수 있는 권리를 유지하게 됩니다. 즉, 경매 낙찰가가 충분할 경우 전세금을 포함한 이자까지도 회수할 수 있습니다.

형사적 대응: 사기죄 여부

임대인이 고의적으로 전세금을 돌려주지 않는 상황이라면 사기죄가 성립할 수 있습니다. 사기죄는 임대인이 처음부터 전세금을 돌려줄 능력이 없음을 알면서 계약을 체결했을 때 성립합니다. 만약 임대인이 세입자를 속이고 계약을 맺은 것이 입증된다면, 사기죄로 고소할 수 있습니다.

 

다만, 최근 집값이 급격히 하락하면서 의도치 않게 전세금을 반환하지 못하는 경우는 사기죄로 보기 어렵습니다. 사기죄 성립 여부는 계약 당시 임대인의 경제적 상황과 의도를 기준으로 판단되므로, 이런 상황에서는 민사 절차를 통해 해결하는 것이 더 현실적인 방법입니다.

임차권등기명령, 꼭 신청해야 할까?

전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 경우라면, 임차권등기명령을 반드시 신청하는 것이 중요합니다. 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지해야 집이 경매로 넘어가더라도 전세금을 우선적으로 보호받을 수 있기 때문입니다.

 

임차권등기명령은 세입자가 법원에 신청할 수 있으며, 신청 후 집을 떠나더라도 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있는 방법입니다. 이 절차는 집주인 동의 없이도 진행할 수 있어, 빠르고 간편하게 진행 가능합니다.

 

임차권등기명령 신청 방법 알아보기

 

결론

깡통전세 문제로 전세금을 돌려받지 못하는 상황은 누구에게나 큰 걱정거리일 수 있습니다. 하지만 임차권등기명령, 지급명령, 경매 신청 등의 법적 절차를 통해 해결할 수 있는 방법이 있습니다. 빠르게 대응하고, 상황에 맞는 법적 절차를 활용해 전세금을 보호하는 것이 중요합니다. 필요한 경우 법무사나 변호사와 같은 전문가의 도움을 받는 것도 추천드립니다.

 

전세금 반환 문제에 직면했다면, 신속한 대처로 소중한 자산을 지키세요.