전전세 계약이란? 주의할 점과 알아두어야 할 사항

부동산 거래에서 "전전세"라는 개념은 조금 생소하게 들릴 수 있지만, 최근 주택 시장에서 이를 고려하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 전전세 계약은 기존 임차인이 제3자에게 전세권을 재설정하여 임대하는 방식으로, 특정 상황에서 매우 유용할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 전전세 계약이 무엇인지, 그리고 전전세 계약을 진행할 때 주의해야 할 사항들을 자세히 알아보겠습니다.

 

전전세 계약이란?

전전세 계약은 기존의 임차인이 전세권 설정 등기를 마친 후, 그 전세권을 제3자에게 다시 임대하는 계약을 말합니다. 즉, 기존 임차인이 집주인에게 받은 전세권을 제3자에게 양도하여 새로운 임차인과 전세 계약을 체결하는 것입니다. 이와 비슷한 개념으로 "전대차" 계약이 있지만, 전전세와는 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다.

전전세 계약의 특징

• 전세권 설정 등기 필요: 전전세 계약은 기존 임차인이 전세권 설정 등기를 완료한 경우에만 가능합니다. 이를 통해 기존 임차인은 제3자에게 전세권을 재설정할 권리를 가지게 됩니다.
• 임대인의 동의 여부: 전세권 설정 등기가 완료되었고, 기존 전세계약서에 전전세 금지 조항이 없다면, 임대인의 별도 동의 없이도 전전세 계약을 체결할 수 있습니다.
• 보증금 보호: 전전세 계약을 통해 들어오는 임차인은 자신의 보증금을 보호받기 위해 전전세권 설정 등기를 해야 합니다.

 

[전전세 계약 자세히 알아보기]

 

전전세 계약서 작성 방법

전전세 계약서는 일반적인 전세 계약서와 유사하지만, 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다. 계약 당사자는 임대인과 새로운 임차인이 아닌, 기존의 전세권자(전대인)와 새로운 전전세권자(전차인)입니다. 전전세 계약서 작성 시 다음 사항을 유의해야 합니다:

주요 항목

• 계약 당사자: 기존 전세권자(전대인)와 전전세권자(전차인)로 기재합니다.
• 전세권 설정 등기 여부: 기존 임차인이 전세권 설정 등기를 완료했는지 확인 후, 전전세 계약서에 명시합니다.
• 특약 사항: 기존 전세계약의 특약 사항이 전전세 계약에도 그대로 적용된다는 점을 명확히 기재합니다.

전전세 계약의 중계 비용

전전세 계약의 중계 비용은 기존 주택 전세 계약과 동일하게 적용됩니다. 다만, 전전세 계약서에 특약 사항이 추가될 수 있으며, 이는 기존 전세계약의 특약 사항과 함께 고려되어야 합니다.

전전세 계약과 전대차 계약의 차이점

전전세 계약과 전대차 계약은 비슷해 보일 수 있지만, 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다.

 

 

전전세 계약

• 전세권 설정 등기: 기존 임차인이 전세권 설정 등기를 마친 후 제3자에게 전세권을 재설정하는 계약입니다.
• 임대인의 동의: 전세권 설정 등기가 완료되었다면, 임대인의 동의 없이도 전전세 계약이 가능합니다.
• 보증금 보호: 전차인은 전전세권 설정 등기를 통해 자신의 보증금을 보호받을 수 있습니다.

전대차 계약

• 전세권 설정 등기 없음: 기존 임차인이 전세권 설정 등기를 하지 않은 상태에서 제3자에게 임대하는 계약입니다.
• 임대인의 동의 필요: 전대차 계약을 체결하려면 반드시 임대인의 동의가 필요합니다.
• 보증금 보호: 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우, 전차인은 법적으로 보증금을 보호받기 어렵습니다.

구분	전전세 계약	전대차 계약
계약의 의미	전세권 설정 등기를 마친 후 재임대하는 계약	전세권 설정 등기 없이 재임대하는 계약
임대인의 동의	필요 없음	필요
보증금 보호	전세권 설정 등기를 통해 보호 가능	보호 어려움

 

[전대차 계약 더 알아보기]

 

전전세 계약 시 주의사항

전전세 계약은 일반적인 임대차 계약에 비해 몇 가지 주의할 사항이 있습니다. 계약을 체결하기 전에 다음 사항을 반드시 확인하세요.

1. 전세권 설정 등기 확인

전전세 계약은 전세권 설정 등기가 완료된 경우에만 가능합니다. 계약 체결 전, 등기부등본을 통해 전세권 설정 등기의 유무를 반드시 확인하세요.

2. 선순위 권리 확인

전세권 설정 등기 이전에 설정된 선순위 전세권이나 근저당권이 있는지 확인해야 합니다. 이러한 권리가 있을 경우, 전차인의 보증금이 위험에 처할 수 있습니다.

3. 전세권 설정 등기 필수

전차인은 전전세권 설정 등기를 통해 자신의 권리를 보호해야 합니다. 이는 전차인의 보증금을 안전하게 지키기 위한 필수 절차입니다.

4. 계약 기간 조정

전전세 계약 기간은 기존 전세계약 기간을 초과할 수 없습니다. 기존 전세계약 기간 내로 전전세 계약 기간을 설정해야 합니다.

5. 계약금 설정

전전세 계약금은 기존 전세 계약금을 초과할 수 없습니다. 기존 전세 계약금 내에서 계약금을 설정해야 합니다.

6. 하자 발생 시 책임

전전세 계약의 경우, 임대한 부동산에 하자가 발생하면 기존 임차인(전대인)이 손해배상 책임을 집니다. 이 점을 계약서에 명확히 기재하는 것이 중요합니다.

7. 전차인의 권리 보호

전차인은 전대인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우, 임대인에게 이를 요구할 수 없습니다. 따라서 계약 체결 전에 이러한 위험을 충분히 고려해야 합니다.

사기 예방을 위한 체크리스트

전전세 및 전대차 계약은 일반 임대차 계약에 비해 리스크가 클 수 있습니다. 따라서 다음과 같은 사항들을 반드시 확인하고 계약을 진행하시기 바랍니다:

• 임대인의 신분 확인: 임대인의 신분증과 등기사항전부증명서, 전세계약서의 정보가 일치하는지 확인하세요.
• 경매 위험 확인: 등기사항전부증명서를 통해 경매 위험이 있는지 확인하세요.
• 계약금 입금: 계약금은 반드시 임대인의 통장으로 직접 입금하세요.
• 전입신고와 확정일자: 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금을 보호받을 수 있습니다.

마무리

전전세 계약은 특정 상황에서 매우 유용할 수 있지만, 그만큼 신중한 접근이 필요합니다. 전세권 설정 등기 여부와 임대인의 동의 여부를 철저히 확인하고, 계약서 작성 시 주의사항을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다. 이 글이 전전세 계약을 고려하고 계신 분들에게 도움이 되었길 바랍니다.